作者|方乔
编辑|石景天
4月1日，新城控股旗下的新城悦服务突然宣布停牌，并推迟发布年报。原因是审计过程中发现与关联方存在异常资金往来，审计机构需要进行额外的核查程序。这一消息引发了市场的震动。
其实，早在3月28日，新城控股发布的2024年年报就已经显露出一些危机信号——这是它连续第二年收到带有“持续经营重大不确定性”段落的非标审计报告。
随着中国房地产行业进入深度调整期，曾经凭借“住宅+商业”双轮驱动模式快速扩张的新城控股，如今正面临着不小的生存挑战。
01
通过新城控股3月底公布的2024年财报可见，该公司实现年度营收约890亿元，同比减少25.32%；归属股东净利润7.52亿元，微增2.07%；扣非后净利润达8.7亿元，同比大幅增长183.07%。
乍看这些数字，公司似乎仍保持着盈利能力，但仔细审视其财务细节，可以看出公司正身处水深火热之中。
细分数据显示，地产销售业务收入跌至760.41亿元，降幅接近三成，且毛利率下滑至11.72%，比前一年缩水2.19个百分点。公司对扣非净利润大幅增长的解释是，上年同期因出售工业用地产生了较大非经常性收益，而本年度基本没有此类一次性收入。
从销售数据来看，公司面临较大压力。由于低能级土地储备的限制，其市场竞争力有所减弱，全年合同销售额仅为401.71亿元，同比大幅下降47.13%；销售面积也同比减少了44.38%，降至538.82万平方米。
进入2025年后，情况依旧严峻，1月份销售额仅为10.17亿元，同比暴跌超七成。
新城控股的现金流状况同样令人关注，2024年全年经营活动现金流净额为15.12亿元，较上年下降85.11%，且已连续三个财年出现下滑，从2021年的219.8亿元降至2022年的145.3亿元，再到2023年的101.6亿元。
对此，公司解释称主要是由于签约金额大幅下降，导致销售回款显著减少。同时，公司货币资金也持续减少，从2021年的552亿元降至目前的约103亿元，其中还有近37亿元受到使用限制。
审计机构致同会计师事务所在报告中指出，截至2024年末，新城控股的流动负债超出流动资产约150.67亿元，其中短期借款、一年内到期的非流动负债以及其他流动负债中的有息负债合计约119.88亿元。
这已是新城控股连续第二年收到非标准审计意见。根据现行退市规定，如果第三年仍无法改善这一状况，公司将面临退市风险。
02
新城控股在住宅开发业务面临疲软的情况下，正加速向商业运营模式转型，试图通过“商业反哺住宅”来缓解资金压力。
2024年，其商业运营部门表现较为出色：商业总收入达到128.08亿元，同比增长13.1%；物业租赁及管理业务毛利率高达70.17%，为公司贡献了近半数的毛利。
在商业布局方面，截至2024年底，新城控股已在全国136座城市规划了200座吾悦广场，其中173座已开业运营，总经营面积超过1600万平方米，平均出租率接近98%。
这些商业资产在2024年吸引了17.66亿人次客流，带动总销售额达966亿元（含车辆销售），会员人数突破4370万，较上年增长了三成。
为了进一步强化商业板块的竞争力，2024年10月，新城控股将商业管理部门升级为独立运营的新城吾悦商业管理集团，并提出了全新的“五边形经营理念”，致力于打造更具市场吸引力的商业品牌。
在资金筹措方面，新城控股充分挖掘了吾悦广场的融资价值。2024年，公司通过吾悦广场资产抵押获得了205亿元融资，平均利率为4.97%。不过，截至年底，公司持有的1214亿元投资性房地产中，已有1025亿元被用于借款抵押，未来可利用的抵押空间较为有限。
除了商业运营，新城控股还积极拓展代建业务。自2022年组建新城建管平台以来，该业务已覆盖全国多个区域，管理项目超过100个，总建筑面积达1600万平方米以上，2024年新签约面积超过710万平方米，跻身行业代建能力前十强。
在公司内部管理层面，新城控股也进行了多次调整。今年2月，公司宣布撤销服务超过20年的核心高管毛峰的副总裁职务及区域总经理职位。这是继2020年以来多位高层管理者离职后的又一重要人事变动，可能与创始人王振华重新参与公司管理有关。
尽管新城控股积极推动转型，但其债务压力依然较大。截至2024年末，公司净负债率为52.44%，总融资余额536.5亿元，短期债务120亿元，应付账款高达453亿元。
2025年，新城控股将面临包括6亿美元境外债券和37亿元境内债务的偿付压力，主要集中在下半年，销售回款形势也不容乐观。
对投资者而言，新城悦服务停牌事件的后续发展以及新城控股今年的债务处理情况，将成为评估公司未来前景的关键指标。
声明：文中内容观点均不构成任何投资建议，请谨慎进行投资选择。
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